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どうもダルクです
不動産投資入門編として、
不動産価格の見積り方について、
まとめました
物件選びの基本知識である、
積算価格の求め方について解説します
私自身も、不動産投資入門者の身ですが、
自分が学んだことをシェアしていきたいとおもいます
「積算価格」の見積もりの重要性
まず、不動産投資において、
投資物件の適正価格を見積もることは非常に重要です
収益物件は安くても数百万、
高ければ数億円するほど高額なものです
極端な例を出せば、
3000千万円の物件を4000万円で買ってしまうと、
買った瞬間に1000万円の損失を被ることになります
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よく、
「不動産投資はどれだけ安く買えるかが全てだ」
という主張を耳にしますが、
それは上記のようなことが理由です
不動産経営といっても、
実は買った後にできることは限られていますし、
お金をかけて対策しても、
その分利回りが上げれること言うとそうでもありません
適正な価格よりも安く買うとこが出来れば、
それだけで保有資産額を上げることができますし、
利回りも高くすることができます
逆に物件を適正価格より高く買ってまうと
資産どころか負債が増え、
利回りも悪くなるので数年後キャッシュフローマイナスなんとことも、
あるかもしれません
不動産市場にはこうした「市場の歪み」が多々あります
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不動産投資は、
「投資」であり、
「事業」であり、
また「せどり」のようでもある気がします
…せどり好きじゃないのだけどね(;・∀・)w
積算価格(不動産価格)の求め方
不動産の適正な価格の求め方について、
すこし解説します
まず「不動産」の定義を説明すると、
不動産とは「土地」と「土地の定着物」に分かれます
不動産投資における物件価格は、
土地の価格と建物の価格を足したものになり、
「積算価格」と表現されます
「積算価格」=「土地の価格」+「建物の価格」
よって、
土地の価格と建物の価格を求められれば、
積算価格を求めることができます
土地の価格は「路線価」で見積もる
まず、土地の価格の見積り方について、
紹介します
実は土地の価格は「一物四価」といわれ、
4種類の指標があります
- 実勢価格
- 公示価格
- 路線価
- 固定資産税評価額
の4つです
詳しくは割愛しますが、
不動産投資の場合は「路線価」を元に算出します
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これは融資をしてくれる、
金融機関が「路線価」をベースに、
査定するケースが多いからです
路線価は「全国地価マップ」というサイトで、
容易に調べることができます
一例を示します
![路線価](https://alchemist-of-babylon.com/wp-content/uploads/2021/09/image-21-1024x679.jpg)
青と赤の⇔が道に示されていますが、
その道に面している物件の1㎡あたりの価格が、
数字で書いてあります
これが路線価です
仮に画像中央の138000と書いてある通りに、
土地面積20㎡の物件があったとき、
その物件の土地の価格は
138,000(路線価)×22(土地面積)
=3,036,000(土地の価格)
となります
建物の価格は「再調達価格」と「耐用年数」で見積もる
次に建物の価格ですが、
「再調達価格」と「耐用年数」で算出します
再調達価格と耐用年数は物件の種類ごとに大まかに決まっており、
下記の表にまとめておきます
構造 | 再調達価格[万円/㎡] | 耐用年数[年] |
---|---|---|
木造 | 12~15 | 22 |
軽量鉄骨 | 12~15 | 27 |
重量鉄骨 | 12~18 | 34 |
RC・SRC | 18~20 | 47 |
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耐用年数は構造ごとに決められた、
「物件の価値が保証された期間」
となります
つまり、木造の場合は22年保有した場合、
資産価値として0円になります
納得いきませんが、
価値が減衰していくのが不動産の現実のようですね
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価値もキャッシュフローも増えていく株とは、
ある意味正反対です
やっぱ、VTIはすげぇや
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話が逸れましたが、
再調達価格と耐用年数がわかれば、
あとは物件の残存年数と延べ床面積で価格が求まります
建物の価格=再調達価格×述べ床面積×(残存年数/耐用年数)
※残存年数=耐用年数-築年数
となります
150000(耐用年数)×250(床面積)×(2/22)
≒340万円
となります
後は、土地の価格と建物の価格を足せば、
積算価格が求まります
まとめ:積算価格の求め方
最後にまとめます
不動産の価格は積算価格で求めることができ、
「積算価格」=「土地の価格」+「建物の価格」
である
土地の価格は「路線価」で求めることができ、
土地の価格=路線価×土地面積
で算出できる
建物の価格は、
「再調達価格」と「耐用年数」で算出でき、
建物の価格=再調達価格×述べ床面積×(残存年数/耐用年数)
※残存年数=耐用年数-築年数
である
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一概に、積算価格より低いからと言って、
ダメな物件というわけではありません
この辺の考え方は投資手法によりますし、
投資家でも意見が異なるところです
しかし、著しく積算価格を下回る物件を購入すると、
銀行評価で資産を毀損している状態と評価され、
追加の借り入れが難しくなるケースもあるそうです
前述しましたが、
キャッシュフローで巻き返そうにも、
建物の価値自体も減衰していくので、
きびしいでしょう
大きな買い物なので、
慎重に検討したいですね
ではまた(/・ω・)/
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