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「積算価格」の求め方  ~不動産投資のための物件選びの基準~

積算価格の求め方 不動産
ダルク
ダルク

どうもダルクです
不動産投資入門編として、
不動産価格の見積り方について、
まとめました

物件選びの基本知識である、
積算価格の求め方について解説します

この記事を読んでほしい人
・不動産投資を始めてみたい人
・不動産投資の基礎を学びたい人
・物件の適正価格をわかるようになりたい人

この記事を読んでわかるとこ
・不動産の基礎知識
・物件価格の見積り方

私自身も、不動産投資入門者の身ですが、
自分が学んだことをシェアしていきたいとおもいます

「積算価格」の見積もりの重要性

まず、不動産投資において、
投資物件の適正価格を見積もることは非常に重要です

収益物件は安くても数百万、
高ければ数億円するほど高額なものです

極端な例を出せば、
3000千万円の物件を4000万円で買ってしまうと、
買った瞬間に1000万円の損失を被ることになります

ダルク
ダルク

よく、
「不動産投資はどれだけ安く買えるかが全てだ」
という主張を耳にしますが、
それは上記のようなことが理由です

不動産経営といっても、
実は買った後にできることは限られていますし、
お金をかけて対策しても、
その分利回りが上げれること言うとそうでもありません

適正な価格よりも安く買うとこが出来れば、
それだけで保有資産額を上げることができますし、
利回りも高くすることができます

逆に物件を適正価格より高く買ってまうと
資産どころか負債が増え、
利回りも悪くなるので数年後キャッシュフローマイナスなんとことも、
あるかもしれません

不動産市場にはこうした「市場の歪み」が多々あります

ダルク
ダルク

不動産投資は、
「投資」であり、
「事業」であり、
また「せどり」のようでもある気がします
…せどり好きじゃないのだけどね(;・∀・)w

積算価格(不動産価格)の求め方

不動産の適正な価格の求め方について、
すこし解説します

まず「不動産」の定義を説明すると、
不動産とは「土地」と「土地の定着物」に分かれます

不動産投資における物件価格は、
土地の価格と建物の価格を足したものになり、
「積算価格」と表現されます

「積算価格」=「土地の価格」+「建物の価格」

よって、
土地の価格と建物の価格を求められれば、
積算価格を求めることができます

土地の価格は「路線価」で見積もる

まず、土地の価格の見積り方について、
紹介します

実は土地の価格は「一物四価」といわれ、
4種類の指標があります

  • 実勢価格
  • 公示価格
  • 路線価
  • 固定資産税評価額

の4つです

詳しくは割愛しますが、
不動産投資の場合は「路線価」を元に算出します

ダルク
ダルク

これは融資をしてくれる、
金融機関が「路線価」をベースに、
査定するケースが多いからです

路線価は「全国地価マップ」というサイトで、
容易に調べることができます

一例を示します

路線価

青と赤の⇔が道に示されていますが、
その道に面している物件の1㎡あたりの価格が、
数字で書いてあります

これが路線価です

仮に画像中央の138000と書いてある通りに、
土地面積20㎡の物件があったとき、
その物件の土地の価格は

138,000(路線価)×22(土地面積)
=3,036,000(土地の価格)

となります

建物の価格は「再調達価格」と「耐用年数」で見積もる

次に建物の価格ですが、
「再調達価格」と「耐用年数」で算出します

再調達価格と耐用年数は物件の種類ごとに大まかに決まっており、
下記の表にまとめておきます

構造再調達価格[万円/㎡]耐用年数[年]
木造12~1522
軽量鉄骨12~1527
重量鉄骨12~1834
RC・SRC18~2047
ダルク
ダルク

耐用年数は構造ごとに決められた、
物件の価値が保証された期間
となります

つまり、木造の場合は22年保有した場合、
資産価値として0円になります

納得いきませんが、
価値が減衰していくのが不動産の現実のようですね

ダルク
ダルク

価値もキャッシュフローも増えていく株とは、
ある意味正反対です
やっぱ、VTIはすげぇや

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話が逸れましたが、
再調達価格と耐用年数がわかれば、
あとは物件の残存年数と延べ床面積で価格が求まります

建物の価格=再調達価格×述べ床面積×(残存年数/耐用年数)
※残存年数=耐用年数-築年数

となります

例題
・木造
・築年数20年
・述べ床面積250㎡

150000(耐用年数)×250(床面積)×(2/22)
≒340万円

となります

後は、土地の価格と建物の価格を足せば、
積算価格が求まります

まとめ:積算価格の求め方

最後にまとめます

不動産の価格は積算価格で求めることができ、

「積算価格」=「土地の価格」+「建物の価格」

である

土地の価格は「路線価」で求めることができ、

土地の価格=路線価×土地面積

で算出できる

建物の価格は、
「再調達価格」と「耐用年数」で算出でき、

建物の価格=再調達価格×述べ床面積×(残存年数/耐用年数)
※残存年数=耐用年数-築年数

である

ダルク
ダルク

一概に、積算価格より低いからと言って、
ダメな物件というわけではありません
この辺の考え方は投資手法によりますし、
投資家でも意見が異なるところです

しかし、著しく積算価格を下回る物件を購入すると、
銀行評価で資産を毀損している状態と評価され、
追加の借り入れが難しくなるケースもあるそうです

前述しましたが、
キャッシュフローで巻き返そうにも、
建物の価値自体も減衰していくので、
きびしいでしょう

大きな買い物なので、
慎重に検討したいですね

ではまた(/・ω・)/

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